Rua José Benedito Salinas, 68
Santo Amaro · São Paulo-SP
Apartamento
tipo
79.82m²
área útil
Não informada
ocupação
1989
construção
176
unidades no prédio
Processo nº 0027948-09.2003.8.26.0002
Anúncio agregado via Zuk — a Vau consolida leilões de múltiplos portais, sem ser o leiloeiro responsável.
Análise de risco documental
Risco médio- ✓IPTU consta como regular no cadastro, sem débitos aparentes
- ⚠Não há informação no texto sobre se o imóvel está ocupado ou desocupado
- ⚠Trata-se de leilão judicial vinculado a processo específico, sem detalhes sobre ônus ou penhoras na matrícula
- ✓Ausência de menção a ações judiciais adicionais, embargos ou recursos pendentes no texto fornecido
Triagem automatizada gerada por IA a partir da leitura do edital — não constitui parecer jurídico e não substitui a avaliação de um advogado antes da arrematação.
Situação do processo
- Execução hipotecária de imóvel do SFH, leilão eletrônico designado
- 1º pregão: valor mínimo é o da avaliação homologada
- 2º pregão: aceita lance de até 60% da avaliação
- Comissão da leiloeira (5%) é paga pelo arrematante, além do lance
- Edital deve informar eventuais dívidas de IPTU e condomínio
- Leilão remarcado múltiplas vezes por falta de manifestação/proposta
Sem movimentações de risco (embargo, suspensão, recurso) desde que capturamos o lote.
- Classe processual
- Execução Hipotecária do Sistema Financeiro da Habitação
- Órgão julgador
- Juízo Titular II - 3ª Vara Cível - Regional II - Santo Amaro
- Movimentações no processo
- 252
- Última movimentação
- 02/02/2005
Sinais lidos automaticamente do edital e das publicações do processo (DJEN) e da movimentação processual (DataJud/CNJ), reconsultados periodicamente — complementam a análise, não a substituem.
Localização
Comparativo de mercado
Lance mínimo (2ª praça)
R$ 421.724
Avaliação judicial
R$ 702.874
40% abaixo do valor de mercado
Referência: avaliação judicial — o valor de avaliação do edital, base da 1ª praça (por lei, art. 891 CPC, a 1ª praça não aceita lance abaixo da avaliação). Compare também com as transações reais (ITBI) abaixo.
Custo total estimado da arrematação
Alíquotas de São Paulo-SP — o edital e a base de cálculo municipal prevalecem. Não inclui custas processuais, honorários advocatícios nem eventual desocupação.
Transações reais (ITBI · Prefeitura de SP)
Este leilão
1ª praça: R$ 702.874 · +35% acima da mediana das vendas do prédio (corrigida)
2ª praça: R$ 421.724vigente · −19% vs. mediana das vendas do prédio (corrigida)
Comparação por VALOR TOTAL com a mediana das vendas do prédio (corrigida) — 43 vendas. Sem R$/m² comparável: a área das referências é a do cadastro IPTU (inclui áreas comuns), diferente da metragem de anúncio.
No mesmo endereço (outras unidades do prédio)
R$ 3.486/m²mediana de 43 vendas · 2019–2025
≈ R$ 3.599/m² em valores de hoje
- 18/11/2025 · R$ 525.000 · 121m² (R$ 4.339/m²) · ≈ R$ 542.063 hoje
- 10/09/2025 · R$ 600.000 · 142m² (R$ 4.225/m²) · ≈ R$ 619.500 hoje
- 30/05/2025 · R$ 263.643 · 121m² · ≈ R$ 272.211 hoje
Na mesma rua (vizinhança)
R$ 3.876/m²mediana de 69 vendas · 2019–2026
Evolução do R$/m² residencial mediano da cidade — o ajuste “≈ hoje” usa o índice de vendas repetidas (mesmo imóvel + mesmo prédio, combinados)
2019: R$ 3.250/m² → 2026 (parcial): R$ 4.333/m²+33%
Valores declarados nas guias de ITBI pagas (dado público oficial da Prefeitura de São Paulo). Referência de preço ≠ avaliação do leilão. Transações fracionárias e consolidações (ex.: retomada pelo banco) aparecem rotuladas e não entram na referência.
Cronograma do leilão
1ª praçaencerrada
21/08/2026 às 10:00
R$ 702.874
2ª praçavigente
10/09/2026 às 10:00
R$ 421.724
−40% vs. mercado
Desconto de cada praça sobre o valor de referência. No comparativo acima dá pra alternar entre os cenários de praça.
Inteligência de bairro — Santo Amaro
Preço médio do bairro
R$ 4.500/m²
Valorização 12 meses
+6%
Yield médio de aluguel
6.5% a.a.
Tempo médio de venda
78 dias
Você estaria arrematando por R$ 5.283/m² — 17% acima da média do bairro (R$ 4.500/m²).
Estimativas regionais com base em dados agregados de mercado — não refletem o valor exato deste imóvel.
Calculadora de retorno
Estimativas ilustrativas com base em dados agregados de mercado — não constituem garantia de retorno. Valor de mercado estimado pelo preço médio do bairro, na ausência de comparação direta.
Situação fiscal e condominial
IPTU
Regular — sem débitos identificados
Consulta automática via API da prefeitura.
Perguntas frequentes — leilão judicial
O que é um leilão judicial?
É a venda de um bem determinada pela Justiça dentro de um processo (execução, inventário etc.). O juiz nomeia um leiloeiro oficial e as regras ficam no edital.
Qual a diferença entre 1ª e 2ª praça?
Na 1ª praça o lance mínimo costuma ser a avaliação judicial. Não havendo arrematação, a 2ª praça aceita lances menores — em geral até o limite do edital (evitando preço vil).
As dívidas do imóvel ficam para o arrematante?
Em regra, débitos de IPTU e condomínio sub-rogam-se no valor pago (art. 130, § único, do CTN aplicado a arrematações) — mas há exceções e o edital prevalece. Confira a seção de situação do processo e o edital.
E se o imóvel estiver ocupado?
A posse pode exigir pedido de imissão na posse no próprio processo, com prazos e custos próprios. O estado de ocupação, quando conhecido, aparece nos sinais desta página.
Orientação geral — as condições específicas deste leilão estão no edital, que prevalece sempre.
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