RUA DOM SALOMAO FERRAZ, N. 4, Apto 167, SUBCOND 1 BL 1 16 PAV
Vila Andrade · São Paulo-SP
Apartamento
tipo
42.13m²
área útil
2
quartos
Não informada
ocupação
Processo nº CAIXA-8787711113169
Anúncio agregado via Caixa — a Vau consolida leilões de múltiplos portais, sem ser o leiloeiro responsável.
Análise de risco documental
Risco baixo- ✓Leilão extrajudicial, processo tende a ser mais simples e rápido
- ✓IPTU registrado como regular no cadastro, sem indício de débitos
- ⚠Não há menção a ocupação do imóvel; recomenda-se confirmar diretamente antes da arrematação
- ✓Não há menção a ações judiciais, embargos ou ônus na matrícula, mas isso deve ser verificado na certidão atualizada
Triagem automatizada gerada por IA a partir da leitura do edital — não constitui parecer jurídico e não substitui a avaliação de um advogado antes da arrematação.
Situação registral
Sinal de ônus lido do edital do leilão. Para o detalhe completo (quais gravames, em favor de quem), consulte a matrícula. No edital da Caixa, localize o lote pelo nº do imóvel. Complementa a análise, não a substitui.
Localização
Comparativo de mercado
Lance mínimo (1ª praça)
R$ 225.000
Valor de mercado
R$ 225.000
Lance no valor de referência — sem desconto nesta praça. Confira o cronograma: a próxima praça pode reduzir o mínimo.
Referência: avaliação divulgada pelo leiloeiro/portal de origem (Caixa). Compare também com as transações reais (ITBI) abaixo.
Custo total estimado da arrematação
Alíquotas de São Paulo-SP — o edital e a base de cálculo municipal prevalecem. Não inclui custas processuais, honorários advocatícios nem eventual desocupação.
Transações reais (ITBI · Prefeitura de SP)
No mesmo endereço (outras unidades do prédio)
R$ 4.237/m²mediana de 2 vendas · 2025–2026
- 12/05/2026 · R$ 250.000 · 55m² (R$ 4.545/m²)
- 15/04/2025 · R$ 220.000 · 56m² (R$ 3.929/m²) · ≈ R$ 227.150 hoje
Na mesma rua (vizinhança)
R$ 2.796/m²mediana de 85 vendas · 2019–2026
Evolução do R$/m² residencial mediano da cidade — o ajuste “≈ hoje” usa o índice de vendas repetidas (mesmo imóvel + mesmo prédio, combinados)
2019: R$ 3.250/m² → 2026 (parcial): R$ 4.333/m²+33%
Valores declarados nas guias de ITBI pagas (dado público oficial da Prefeitura de São Paulo). Referência de preço ≠ avaliação do leilão. Transações fracionárias e consolidações (ex.: retomada pelo banco) aparecem rotuladas e não entram na referência.
Cronograma do leilão
1ª praçavigente
14/09/2026 às 10:00
R$ 225.000
2ª praçafutura
18/09/2026 às 10:00
Valor a divulgar
Desconto de cada praça sobre o valor de referência. No comparativo acima dá pra alternar entre os cenários de praça.
Situação fiscal e condominial
IPTU
Regular — sem débitos identificados
Consulta automática via API da prefeitura.
Perguntas frequentes — leilão extrajudicial
O que é um leilão extrajudicial?
É o leilão feito fora do Judiciário, em geral por alienação fiduciária (Lei 9.514/97): o banco retoma o imóvel por inadimplência e o leiloeiro o leva a leilão.
Qual a diferença entre 1º e 2º leilão?
No 1º leilão o mínimo é o valor do imóvel (contrato/avaliação). No 2º, o mínimo é a dívida somada a encargos — pode ser MAIOR ou menor que a avaliação; veja o cronograma.
As dívidas do imóvel ficam para o arrematante?
Depende do edital: parte dos leilões transfere débitos de IPTU/condomínio ao arrematante, parte quita com o produto da venda. O sinal de ônus do edital aparece nesta página; confirme no documento.
E se o imóvel estiver ocupado?
Na alienação fiduciária, a lei prevê desocupação em 60 dias após a consolidação/arrematação (art. 30 da Lei 9.514), mas na prática pode exigir ação judicial. Considere custo e prazo.
Orientação geral — as condições específicas deste leilão estão no edital, que prevalece sempre.
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